종합부동산세 완전 가이드
계산법·공제·절세 전략 총정리 (2026)
종합부동산세는 고가 주택 보유자에게 부과되는 세금입니다. 2026년 기준 계산법부터 1세대 1주택 공제, 절세 전략까지 한눈에 정리했습니다.
관련 계산기
종합부동산세 계산기
공시가격과 보유 현황을 입력하면 종부세·농특세를 즉시 계산합니다.
1. 종합부동산세란 무엇인가
종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 주택을 보유한 개인 또는 법인에게 부과되는 국세입니다. 재산세와 별도로 부과되는 보유세로, 주택의 공시가격 합계가 기본공제 금액을 초과하는 경우 납부 의무가 발생합니다.
과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날 기준으로 주택을 보유하고 있으면 해당 연도 종부세가 부과됩니다. 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.
종부세 vs 재산세 차이점
- •재산세: 지방세, 모든 주택 보유자에게 부과 (7월·9월 납부)
- •종부세: 국세, 공시가격 합계가 기본공제 초과 시에만 부과 (12월 납부)
- •종부세 계산 시 이미 납부한 재산세 일부를 공제받을 수 있음
2. 2026년 종부세 계산 방법
종부세는 단순히 공시가격에 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 공정시장가액비율(60%)을 적용한 과세표준에 누진세율을 적용합니다.
공시가격 합산
보유 중인 모든 주택의 공시가격을 합산합니다.
기본공제 차감
1세대 1주택은 12억 원, 일반은 9억 원을 공제합니다.
공정시장가액비율 적용
(공시가격 - 공제액) × 60% = 과세표준
누진세율 적용
과세표준에 구간별 누진세율(0.5%~2.7%)을 적용해 종부세를 산출합니다.
농어촌특별세 추가
산출된 종부세의 20%가 농어촌특별세로 추가 부과됩니다.
공정시장가액비율이란?
세금 부담 조정을 위해 공시가격에서 과세표준을 계산할 때 적용하는 비율입니다. 2026년 기준 60%가 적용됩니다. 즉 공시가격 20억 원 주택의 과세표준은 (20억 - 기본공제) × 60%로 계산됩니다.
3. 1세대 1주택 공제 혜택
1세대 1주택자는 기본공제 12억 원이 적용됩니다(일반 9억 원 대비 3억 원 추가 공제). 여기에 고령자 공제와 장기보유 공제를 추가로 받을 수 있어 실질 세 부담을 크게 낮출 수 있습니다.
| 나이 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
합산 공제 한도 80%
고령자 공제와 장기보유 공제는 합산 적용되며, 최대 한도는 80%입니다. 예를 들어 만 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 90%이지만, 상한 80%가 적용됩니다.
4. 종부세 세율표 (0.5% ~ 2.7% 누진)
종부세는 과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용됩니다. 과세표준이 높을수록 높은 세율이 적용되지만, 초과 구간에만 높은 세율이 적용되는 누진 방식입니다.
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.7% |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 1.0% |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 1.3% |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 1.5% |
| 50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 | 2.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% |
※ 산출된 종부세의 20%가 농어촌특별세로 추가 부과됩니다.
5. 종부세 절세 전략
종부세 부담을 합법적으로 줄이는 방법은 여러 가지가 있습니다. 본인의 상황에 맞는 전략을 선택하세요.
1세대 1주택 요건 유지
다주택보다 1세대 1주택자 요건을 유지하면 기본공제가 9억에서 12억으로 늘고, 고령자·장기보유 추가 공제도 받을 수 있습니다.
6월 1일 이전 매도 타이밍
과세 기준일이 6월 1일이므로, 매도 예정이라면 5월 31일 이전에 완료하면 해당 연도 종부세를 절감할 수 있습니다.
가족 간 분산 보유 검토
배우자·자녀 등에게 일부 지분을 증여해 1인당 공시가격 합계를 기본공제 이하로 낮추는 방법입니다. 단, 세대 합산 여부와 취득세·증여세를 함께 고려해야 합니다.
합산배제 임대주택 등록 검토
일정 요건을 갖춘 등록 임대주택은 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다. 임대 의무 기간, 임대료 증액 제한 등 요건을 충족해야 합니다.
※ 절세 전략은 개인 상황에 따라 효과가 다릅니다. 구체적인 적용은 세무사와 상담하세요.
6. 납부 일정 및 주의사항
주의사항
- •분납 가능: 납부세액이 250만 원 초과 시 일부를 다음 해 6월 15일까지 분납 가능
- •납부유예 제도: 1세대 1주택 고령자(만 60세 이상) 또는 장기보유자(5년 이상)는 납부유예 신청 가능
- •재산세 공제: 종부세 계산 시 이미 납부한 재산세(주택분)를 공제받을 수 있습니다
- •공시가격 이의신청: 공시가격이 시세와 차이가 크면 이의신청을 통해 조정 가능 (매년 4~5월)